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PROJET DE LOI DE SIMPLIFICATION DE LA VIE ECONOMIQUE : DECRYPTAGE DU PROJET EN COURS D’ADOPTION SOUS L’ANGLE DES BAUX COMMERCIAUX

PROJET DE LOI DE SIMPLIFICATION DE LA VIE ECONOMIQUE : DECRYPTAGE DU PROJET EN COURS D’ADOPTION SOUS L’ANGLE DES BAUX COMMERCIAUX

Publié le : 25/06/2025 25 juin juin 06 2025
Revue de Presse

Le 17 juin 2025, l’Assemblée Nationale a adopté le projet de loi relatif à la simplification de la vie économique, lequel va désormais être examiné en commission mixte paritaire.

Cet article rédigé par Bruno de Laportalière, Avocat Associé et Marion Maurette, juriste en a décrypté les principales dispositions.

Premier aperçu du projet de loi sur la simplification de la vie économique : Rééquilibrage bienvenu du rapport de force entre exploitants commerciaux et bailleurs institutionnels

Adopté par l’Assemblée Nationale le 17 juin 2025, le projet de loi relatif à la simplification de la vie économique s’apprête désormais à être examiné en commission mixte paritaire.

Cette étape vise à harmoniser les versions votées par le Sénat et l’Assemblée nationale afin de permettre son adoption définitive.

Les dispositions que nous analysons ici concernent uniquement celles relatives aux baux commerciaux, et marquent un véritable changement dans les rapports bailleurs et locataires. En outre, le consensus politique sur plusieurs de ces mesures présage une entrée en vigueur rapide, avec des impacts concrets pour les parties.

Sous l’apparence technique d’un texte de simplification, cette réforme s’impose comme un outil de rééquilibrage des pouvoirs, en particulier entre un bailleur institutionnel fortement armé juridiquement, et un locataire plus exposé, qu’il soit commerçant ou artisan, souvent contraints d’accepter des conditions déséquilibrées.

En donnant au preneur de nouveaux leviers tel que la mensualisation du loyer, l’encadrement des garanties ou le débiteur de la taxe foncière. Le législateur a fait le choix d’un droit plus protecteur, plus lisible et plus équilibré. Ce changement de paradigme qui mérite d’être compris, anticipé et maîtrisé par toutes les parties.

Voici les principales dispositions susceptibles d’avoir un impact direct sur les relations entre bailleurs et preneurs, notamment dans les rapports parfois déséquilibrés entre bailleurs institutionnels et commerçants ou artisans :

I- Le paiement trimestriel des loyers : une pratique abolie

Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce consacre un droit au paiement mensuel du loyer, dès lors que le preneur en fait la demande, et ce, même si le bail prévoit un paiement trimestriel. Cette disposition s’applique aux locaux affectés à une activité de commerce de détail, de gros ou de services à caractère commercial ou artisanal.

Le paiement mensuel prend effet à l’échéance suivante celle de la demande du locataire.

Toute clause contractuelle s’opposant à ce droit est désormais réputée non écrite, conformément à l’article L. 145-15 du Code de commerce modifié.

II- Le verrouillage des garanties locatives : vers un encadrement implacable

La réforme de l’article L. 145-40 du Code de commerce marque un tournant dans la protection du preneur : les garanties financières exigées par le bailleur sont désormais plafonnées, à hauteur d’un trimestre de loyer, quelle que soit leur forme.

L’article L. 145-40 du Code de commerce modifié prévoit ainsi que :
 
  • Les garanties excédentaires doivent être restituées ou abandonnées dans un délai de six mois.
 
  • À la fin du bail, les garanties doivent être restituées dans un délai maximal de trois mois suivant la remise des clés, sous déduction des sommes strictement justifiées.

Il s'agit là d'une réduction significative de la position de force du bailleur, longtemps laissé sans véritable contrôle, conduisant parfois les preneurs a devoir apporter des garanties personnelles ou bancaires allant jusqu’à 12 mois de loyers.

III- La clarification décisive du sort de la taxe foncière : un retour au bon sens

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce est modifié pour préciser que la taxe foncière sera automatiquement à la charge du bailleur. Cette clarification vise à prévenir les litiges fréquents sur ce point, tout en maintenant la possibilité pour le bail de prévoir, sous conditions, une refacturation au preneur.



IV- Incertitudes à clarifier

Il reste à savoir si les dispositions du projet de loi, lorsqu’elles seront finalisées par la Commission Mixte Paritaire seront d’ordre public, rendant toute clause contraire nulle et non avenue.

Enfin, espérons qu’il sera aussi clarifié l’entrée en vigueur de cette réforme et plus particulièrement son application de plein droit ou non, aux baux commerciaux en cours.

 
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